​강남 루카831 분양가 얼마인가요? 타입별 가격·위치·매매 시세까지 정리강남 루카831 오피스텔 직접 알아봤습니다 | 분양가·잔여세대·계약 조건강남 루카831 가격 현실은? 분양가부터 실거래가·매매 시세까지 한눈에서울 강남구 역삼동 831-11번지, 강남대로와 역삼로가 만나는 코너에 위치한 강남 루카831은 현대엔지니어링이 시공한 하이엔드 오피스텔입니다. ​2021년 분양 당시 47.5대 1의 청약 경쟁률을 기록했지만, 2024년 11월 입주 이후 현재까지 잔여세대가 남아있는 상황입니다. 분양가와 실거래가 사이의 간극, 주택수 미포함 여부, 현재 특별공급 조건까지 이 글에서 순서대로 정리해드립니다.강남 루카831은 강남역(2호선·신분당선) 도보 약 5분 거리의 역삼동 831-11번지에 위치한 전용 50~71㎡ 오피스텔입니다. 지하 7층~지상 29층, 단일 동 337실 규모이며 2024년 11월 입주를 시작했습니다. ​분양가는 원분양가 기준 약 13억 원대~29억 원대였으나, 현재 시행사가 잔여세대를 5년 전 분양가 수준으로 특별 공급 중이며 최대 4억 3천만 원 규모의 현금·이자·월세 지원 조건이 붙습니다. 2026년 6월 기준 실거래가는 15억~23억 원대로 형성되어 있으며, 법령상 주택이 아닌 업무시설(오피스텔)로 분류되어 주택수에 포함되지 않습니다. 정확한 잔여 타입, 현재 조건은 분양사무소 개별 상담을 통해 확인이 필요합니다.직접 알아보게 된 계기는 무엇인가요?아파트 규제가 강화된 환경에서 강남 핵심 입지에 주택수 부담 없이 진입할 수 있는 방법을 찾다 보면 하이엔드 오피스텔이 선택지로 등장합니다. ​루카831은 준공 후 시행사 보유 잔여세대를 할인 조건으로 공급하고 있어, 분양가 수준이나 현재 매매 시세와의 비교가 실수요·투자 모두에서 중요한 판단 기준이 됩니다. 아래에서 항목별로 순서대로 정리했습니다.사업 개요는 어떻게 되나요?항목내용단지명루카831 (LUCA831)위치서울특별시 강남구 역삼동 831-11번지 외 5필지시공사현대엔지니어링규모지하 7층 ~ 지상 29층, 단일 동용도업무시설(오피스텔) + 근린생활시설총 실수337실전용면적50㎡ ~ 71㎡사용승인일2024년 11월 15일입주 시작2024년 11월주차총 392대 (기계식 173대 포함)세대당 주차약 1대위치는 어디인가요?강남 루카831의 주소는 서울특별시 강남구 강남대로 388, 역삼동 831-11번지입니다. 강남역 4번 출구에서 도보 약 3~5분, 2번 출구에서는 약 1분 거리로, 지하철 2호선과 신분당선 환승이 가능한 강남역 초역세권에 해당합니다. 올림픽대로와 경부고속도로 주요 진입 동선과도 가까워 광역 이동에 유리합니다. 인근에는 신세계백화점 강남점, 코엑스, GBD(강남업무지구) 주요 오피스 빌딩들이 밀집해 있어 직주근접을 원하는 수요자에게 주목받는 입지입니다. 대치동 학원가도 차량으로 10분 내 이동이 가능합니다.서울특별시 강남구 강남대로 338평면 및 분양가는 어떻게 되나요?전용 50~71㎡의 소형~중형 타입 7종으로 구성되어 있습니다. 2021년 최초 분양 당시 원분양가는 아래와 같이 형성됐습니다.타입전용면적실수원분양가 범위 (참고)50㎡H50㎡13실13억 원대 초반53㎡F53㎡27실13억 원대54㎡A54㎡162실13억 원대 후반56㎡D56㎡27실14억 원대56㎡E56㎡27실14억 원대70㎡B70㎡27실20억 원대 (완판)71㎡C71㎡27실20억~29억 원 (완판)70㎡B타입과 71㎡C타입은 이미 완판됐으며, 현재는 50~56㎡ 소형 타입 위주의 잔여세대가 남아있는 것으로 파악됩니다. ​시행사는 2026년 현재 5년 전 분양가 수준으로 특별 공급 중이라고 안내하고 있으며, 계약자에게 최대 4억 3천만 원 규모의 현금·이자·월세 지원 혜택을 제공하는 것으로 알려져 있습니다. 구체적인 잔여 타입과 특별 조건은 상담 기준 확인 필요합니다.원 분앙가에서 최대 4억3천 입주지원!청약 또는 계약 조건은 어떻게 확인해야 하나요?루카831은 오피스텔(업무시설)로 분류되어 아파트 청약과는 다른 조건이 적용됩니다. 청약 통장이 필요 없고, 자금조달계획서 제출 의무도 없습니다. ​재당첨 제한도 적용되지 않아 기존 아파트 당첨자도 계약이 가능합니다. 담보인정비율(LTV)은 최대 70%까지 적용될 수 있습니다.항목내용청약 통장불필요자금조달계획서제출 의무 없음주택수 포함 여부업무용 오피스텔 — 주택수 미포함 원칙LTV최대 70% 적용 가능 (금융사 조건 확인 필요)전매제한해당 없음 (오피스텔)현재 공급 방식시행사 보유 잔여세대 선착순 특별 분양다만 주거용으로 사용할 경우 주택수 포함 여부는 취득 방식과 사용 용도에 따라 달라질 수 있으니 세무사 또는 법무사 상담을 통해 개인별로 확인하시는 것을 권장합니다.단지 프리미엄은 무엇인가요?루카831은 하이엔드 오피스텔을 표방하며 일반 오피스텔과 차별화된 시설을 갖추고 있습니다. 29층 최상층에는 입주민 전용 인피니티풀과 루프탑가든이 마련되어 있으며, 피트니스센터, GX룸, 라운지, 컨시어지 서비스(발레파킹·하우스키핑·딜리버리·케이터링)가 운영됩니다. ​층고는 약 2.9m로 일반 아파트 대비 넓은 개방감을 제공하고, 넉넉한 드레스룸과 수납 설계가 적용됐습니다. 1~2층에는 프리미엄 상업시설도 입점해 있습니다.교통·교육·생활환경은 어떤가요?교통은 강남역(2호선·신분당선) 도보 3~5분, 양재IC를 통한 광역 도로 접근이 편리합니다. 대중교통과 차량 이동 모두 강남 도심 내 최상급 입지입니다. ​생활 편의시설은 신세계백화점 강남점, 코엑스몰, 강남대로 상권이 도보권에 있으며, 대치동 학원가는 차량으로 10분 이내입니다. 인근에 대형병원, 법조타운, 금융기관 등도 밀집되어 있어 1~2인 전문직 실거주 수요가 꾸준한 지역입니다.모델하우스 확인사항은 무엇인가요?준공이 완료된 단지이므로 현재는 실제 유닛 방문 상담 방식으로 운영되고 있습니다. 방문 전 아래 사항을 미리 확인하시기 바랍니다.희망 타입과 층 잔여 여부: 70~71㎡ 타입은 이미 완판된 상태로, 현재 잔여 타입·층·향을 먼저 파악하세요.현재 특별 공급 조건 전체 내역: 최대 4억 3천만 원 규모로 알려진 현금·이자·월세 지원 조건의 구체적 내용과 지급 방식을 확인하세요.​관리비 수준: 인피니티풀·컨시어지 등 프리미엄 시설 운영 비용이 관리비에 반영되어 일반 오피스텔보다 높게 책정될 가능성이 있습니다. 상담 기준 확인 필요합니다.주차 조건: 총 392대 중 기계식 주차가 173대를 차지하므로, 실제 주차 운영 방식을 현장에서 확인하시기 바랍니다.​주거용 vs 업무용 용도 구분: 실거주 시 주택수 포함 여부와 세금 처리 방식은 개인 상황에 따라 다르므로 별도 세무 상담이 필요합니다.미분양·잔여세대 확인 포인트는 무엇인가요?2026년 6월 기준, 총 337실 중 실수 기준 약 83.1%, 가격 기준 약 78%의 분양률을 기록하고 있습니다. 약 57실 이상이 아직 시행사 보유 상태로 선착순 공급 중입니다. 준공 후 미분양 상태이므로 청약 통장 없이 즉시 계약과 입주가 가능합니다. 시행사는 ‘5년 전 분양가’ 수준의 특별 조건을 내세우고 있으며, 잔여 물량 판촉이 진행 중입니다.항목내용2026년 6월 분양률약 83.1% (실수 기준)잔여 타입50~56㎡ 소형 타입 위주 (상담 확인 필요)즉시 입주가능 (준공 완료)특별 조건최대 4억 3천만 원 현금·이자·월세 지원 (상담 확인 필요)실거래가 (참고)15억~23억 5,670만 원 (2025년 5월~2026년 6월)한눈에 보는 핵심 정리항목내용단지명강남 루카831위치서울 강남구 역삼동 831-11 (강남대로 388)시공사현대엔지니어링규모지하 7층~지상 29층, 337실전용면적50㎡ ~ 71㎡원분양가13억 원대 ~ 29억 원현재 공급가5년 전 분양가 수준 (상담 확인 필요)실거래가 (2026년 6월)15억 원 (26층, 6월 12일)주차392대 (세대당 약 1대, 기계식 포함)강남역 거리도보 약 3~5분주택수업무용 오피스텔 — 원칙적 미포함입주2024년 11월 완료, 즉시 입주 가능최종 의견 — 장점은 무엇인가요?강남역 초역세권이라는 입지는 실거주와 임대 수요 모두에서 장기적으로 유효한 강점입니다. 아파트 대비 취득·보유 규제가 적고 청약 통장이 필요 없어 접근 문턱이 낮습니다. ​현대엔지니어링 시공의 준공 완료 건물이므로 시공 리스크가 없으며, 인피니티풀·컨시어지 등 차별화된 커뮤니티 시설은 1~2인 고소득 실거주자나 법인 업무용 수요에 적합합니다.주의할 점은 무엇인가요?분양가와 실거래가 사이의 간극이 크다는 점이 핵심적인 주의 사항입니다. 2026년 6월 기준 최근 실거래가가 15억 원으로 확인되는 반면, 원분양가는 13억 원대~29억 원대였으므로 타입과 층에 따라 가격 차이가 상당합니다. ​관리비가 일반 오피스텔보다 높을 가능성이 있으며, 기계식 주차 비율(173대/392대)이 높아 실제 주차 편의성을 확인해야 합니다. 또한 주거용으로 실제 사용할 경우 주택수 포함 여부는 개인별 상황에 따라 달라질 수 있어 반드시 세무사와 사전 상담이 필요합니다.이런 분들에게 적합한가요?강남 핵심 입지에 주택수 부담 없이 진입하고 싶은 자산가, 강남 GBD 인근 직주근접을 원하는 1~2인 전문직 실거주자, 법인 임원실이나 비즈니스 숙소 용도를 검토하는 법인 고객에게 맞는 구조입니다. 반면 전세 수요를 기반으로 단기 갭투자를 고려하거나 관리비 부담을 최소화하려는 분께는 신중한 접근이 필요합니다.FAQQ1. 강남 루카831 분양가는 얼마인가요?2021년 최초 분양 당시 전용 50~54㎡ 타입 기준 13억 원대, 70~71㎡ 타입은 최고 29억 원대로 공급됐습니다. 현재 시행사는 잔여세대를 5년 전 분양가 수준으로 특별 공급 중이며, 최대 4억 3천만 원의 지원 조건이 붙는다고 안내하고 있습니다. 구체적인 호가와 조건은 분양사무소 상담을 통해 직접 확인하셔야 합니다.​Q2. 강남 루카831 매매 시세는 얼마인가요?2026년 6월 기준 최근 실거래가는 15억 원(26층, 2026년 6월), 2025년 5월에는 23억 5,670만 원에 거래된 사례가 확인됩니다. 타입과 층, 향에 따라 가격 차이가 크므로 KB부동산·국토부 실거래가 공개시스템을 통해 최신 거래 내역을 반드시 확인하시기 바랍니다.​Q3. 강남 루카831 오피스텔은 주택수에 포함되나요?업무시설(오피스텔)로 분류되어 있어 원칙적으로 주택수에 포함되지 않습니다. 다만 실제 주거 목적으로 사용하는 경우 개인의 상황과 관련 법령 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전 세무사 또는 법무사를 통한 개별 확인이 반드시 필요합니다.​Q4. 강남 루카831 미분양 잔여세대가 아직 있나요?2026년 6월 기준 실수 기준 약 83%의 분양률을 기록하고 있어 시행사 보유 잔여세대가 남아있는 상태입니다. 현재 70~71㎡ 대형 타입은 완판되어 있으며, 50~56㎡ 소형 타입 위주로 잔여 물량이 있는 것으로 파악됩니다. 준공이 완료되어 즉시 입주가 가능합니다.​Q5. 강남 루카831 주차는 충분한가요?총 392대로 세대당 약 1대 수준이며, 이 중 기계식 주차가 173대를 차지합니다. 차량 2대 이상 보유 세대라면 주차 여건이 빠듯할 수 있으며, 기계식 주차 특성상 실제 사용 편의성은 현장 방문 시 직접 확인하시는 것이 좋습니다.마무리강남 루카831은 강남역 초역세권의 준공 완료 하이엔드 오피스텔로, 아파트 규제에서 상대적으로 자유로운 진입 구조를 갖추고 있습니다. ​다만 원분양가와 현재 실거래가 사이의 격차, 잔여세대 할인 조건의 구체적 내용, 관리비 수준, 주차 환경은 반드시 현장에서 직접 확인하고 판단하셔야 합니다. 계약 전 분양가표, 관리비 내역, 세금 처리 방식까지 꼼꼼히 따져보시길 권합니다.#강남루카831 #강남루카831오피스텔 #강남루카831가격 #강남루카831분양가 #강남루카831매매 #역삼동오피스텔 #강남역오피스텔 #하이엔드오피스텔 #강남오피스텔분양 #루카831미분양